Z końcem kwietnia br. na stronie Rządowego Centrum Legislacji (RCL) pojawił się projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Projekt przygotowywany jest przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT), a proponowane w nim zmiany, jak podkreśla ustawodawca, mają na celu uproszczenie, ujednolicenie oraz przyspieszenie procedur planistycznych. Projekt, choć gotowy, jest dopiero na wczesnym etapie prac legislacyjnych, dlatego jego finalna treść może się różnić od omawianej, jednak główne założenia, takie jak wprowadzenie nowego narzędzia planistycznego, zmiany w treści przepisów dot. warunków zabudowy czy wprowadzenie tzw. Rejestru Urbanistycznego, najprawdopodobniej zostaną w niezmienionej formie. Prawie wszystkie zmiany ujęte w projekcie noweli miałyby wejść w życie z dniem 1 stycznia 2023, a te dotyczące wprowadzenia Rejestru Urbanistycznego planowane są na dzień 1 stycznia 2026 roku.

Nowela przepisów przewiduje wprowadzenie dwóch nowych narzędzi planistycznych – planu ogólnego gminy oraz zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI).

Plan ogólny gminy

Narzędzie, jakim jest plan ogólny gminy, w założeniu ma być obligatoryjnie sporządzanym dokumentem planistycznym o zasięgu całej gminy w postaci aktu prawa miejscowego. Plan ogólny ma zastąpić studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Plan ogólny będzie zawierał regulacje obligatoryjne i fakultatywne. Do postanowień obligatoryjnych planu ogólnego zaliczać się będą strefy planistyczne oraz gminne standardy urbanistyczne.

W zakresie stref planistycznych w planie ogólnym zawierane będą ustalenia dotyczące funkcji terenów oraz ramowe ustalenia w zakresie kształtowania ich zabudowy i zagospodarowania. Standardy urbanistyczne natomiast będą określać intensywność zabudowy i wysokość zabudowy. W zakresie obszarów zabudowy możliwe będzie formułowanie szeregu szczególnych zasad zagospodarowania dotyczących m.in. minimalnej powierzchni biologicznie czynnej czy odległości między budynkami.

Fakultatywnie w planie ogólnym będą mogły być zawarte regulacje dotyczące standardów dostępności infrastruktury społecznej.W projekcie wskazano dwa takie standardy: dostęp do zieleni publicznej oraz dostęp do szkoły podstawowej. Projekt zawiera zamknięty katalog także innych obiektów, które gmina może wyznaczyć jako standard urbanistyczny na swoim terenie, np. żłobek, dostęp do transportu publicznego, placówka pocztowa, apteka.

Zintegrowany Plan Inwestycyjny

Z kolei Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI) ma łączyć w sobie rozwiązania zaproponowane w specustawie mieszkaniowej i miejscowy plan rewitalizacji. ZPI w swoim założeniu ma dawać gminom większą swobodę w lokalizowaniu i realizacji inwestycji, przy zachowaniu zgodności z planem ogólnym. Ustawodawca planuje, żeby początkowo ZPI uzupełniało przepisy uchwały o ustalaniu lokalizacji inwestycji mieszkalnych, aby w 2026 roku całkowicie ją zastąpić. ZPI ma być szczególnym rodzajem planu miejscowego, uchwalanym przez radę gminy na wniosek inwestora, po przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu umowy urbanistycznej.

Zmiany w przepisach dotyczących warunków zabudowy

Ustawodawca w projekcie planuje wprowadzenie zmian w przepisach mówiących o warunkach zabudowy (WZ) oraz decyzji w ich sprawie. Zmiany te mają na celu przeciwdziałanie wznoszeniu budynków i inwestycji „w szczerym polu”, co często wiąże się z dodatkowymi kosztami, jakie ponosi gmina.

Projekt przewiduje, że wydawanie decyzji o WZ będzie powiązane bezpośrednio z położeniem na obszarze uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy oraz wymogiem zgodności z planem ogólnym w zakresie funkcji zabudowy. Decyzje wydane do czasu wejścia w życie ustawy będą ważne przez 5 lat od jej wejścia, a nowe decyzje WZ będą ważne przez 5 lat od dnia, w którym staną się prawomocne. W tym czasie inwestorzy będą mieć czas na zdobycie pozwolenia na budowę lub rozpoczęcie realizacji inwestycji.

Rejestr Urbanistyczny

Rejestr Urbanistyczny w założeniu ma być źródłem danych i informacji przestrzennych z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego. W rejestrze mają być zamieszczane:

  •    dokumenty powstających w procesie uchwalania aktów planistycznych
  •    raporty z konsultacji społecznych
  •    decyzje administracyjne związane z planowaniem zagospodarowania przestrzeni
  •    rozstrzygnięcia organów nadzoru.

Rejestr ma być powszechnie dostępny, a dostęp do niego darmowy, tak, żeby zapewnić „transparentność procedur planistycznych”. Rejestr ma być dostępny dopiero w 2026 roku.