Projektowana zmiana modelu wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa (MIB) przygotowało istotną zmianę dla inwestorów w zakresie wydawania decyzji WZ (decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu), wdrażaną projektem ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. (UPZP). Zgodnie z propozycjami MIB jeśli działka nie graniczy bezpośrednio z inną działką już zagospodarowaną, wykonanie na niej inwestycji budowlanej ma być niemożliwe. Zmienione przepisy wpłyną też na już wydane decyzje WZ.

Zmianie mają ulec przede wszystkim kryteria uzyskania decyzji WZ, ale także sposób postępowania organu w przypadku otrzymania wniosku, jak również zakres i zawartość decyzji.

Przesłanki uzyskania decyzji o warunkach zabudowy były przedmiotem bogatego orzecznictwa sądów administracyjnych, które doprowadziło do wytworzenia obecnego sposobu interpretacji tego przepisu, podchodzącej liberalnie do kwestii ładu przestrzennego, w sposób korzystny dla inwestorów. Dokonując takiej interpretacji, sądy wskazywały m. in., że „dokonując wykładni przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 UPZP, należy wziąć pod uwagę cel i sens ustawy mającej służyć zapewnieniu ładu i porządku przestrzennego oraz innym dobrom i wartościom wskazanym w jej art. 1, a nie – ograniczaniu inicjatywy obywateli w zakresie podejmowania inwestycji budowlanych czy uniformizacji zabudowy i zagospodarowania przestrzennego.” (wyrok NSA w sprawie II OSK 1401/06).

MIB stoi jednak na zupełnie innym stanowisku niż sądy i większość inwestorów, tym samym dążąc do uprzywilejowania ładu przestrzennego kosztem inwestorów. W założeniu MIB decyzja WZ ma służyć uzupełnieniu zabudowy na terenach do tego przygotowanych, a nie jako instrument chaotycznej ekspansji przestrzennej – jak dowiadujemy się z uzasadnienia projektu nowelizacji UPZP. Z tego powodu w projekcie nowelizacji doprecyzowano treść zasady dobrego sąsiedztwa, odnosząc ją wyłącznie do działek bezpośrednio graniczących z działką wnioskowaną oraz wskazano, że podstawą ustalenia warunków zabudowy jest dominująca, a nie występująca, funkcja terenu w obszarze analizowanym.

Tym samym nieaktualne stanie się orzecznictwo sądów, zgodnie z którym „przez pojęcie działki sąsiedniej nie można rozumieć wyłącznie działki graniczącej, ale należy odnieść to pojęcie do nieruchomości, terenów położonych w okolicy, tworzącej pewną urbanistyczną całość.” (wyrok NSA II OSK 551/05). Pojęcia takie jak „tereny położone w okolicy”, „urbanistyczna całość” zdefiniowano w projekcie poprzez wskazanie w nowelizowanym art. 61 ust. 4a, że obszar analizowany posiada zdefiniowany ustawowo zasięg – zarówno minimalny, jak i maksymalny. W obecnym stanie prawnym wskazuje się bowiem, że brak maksymalnego zasięgu obszaru analizowanego faktycznie zobowiązuje organ administracji do jego rozciągania aż do miejsca, gdy znajdzie się w nim inwestycja pozwalająca na wydanie decyzji WZ (np. wyrok NSA II OSK 116/12).

Istotnej zmianie ulec ma przede wszystkim art. 61 ust. 1 UPZP, przewidujący przesłanki wydania decyzji WZ. Obecnie wystarczające jest, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Po zmianach decyzję WZ można będzie uzyskać, gdy działka budowlana posiada wspólną, nie krótszą niż 4 m, granicę z co najmniej jedną działką zabudowaną budynkiem innym niż budynek pomocniczy, która jest dostępna z tej samej drogi publicznej bezpośrednio albo przez drogę wewnętrzną. Oznacza to, że działka inwestycyjna będzie musiała bezpośrednio graniczyć z inną zabudowaną działką (nie pośrednio – jak dotychczas). Właściciele działek położonych pomiędzy nieużytkiem, lasem, parkiem, drogami publicznymi czy innymi działkami jeszcze niezabudowanymi albo graniczących z działkami zabudowanymi jedynie pośrednio, będą mieli problem z uzyskaniem decyzji WZ.

Powyższa zmiana jest o tyle istotna, że znaczna część terenów w Polsce (blisko 70%) nie ma swojego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) i w celu realizacji inwestycji niezbędne jest uzyskanie decyzji WZ. Po zmianach może okazać się, że inwestorzy pozostaną z działkami, na których nie będą mogli zrealizować inwestycji.

Co równie istotne, do art. 60 UPZP ma być dodany ust. 3a, zgodnie z którym decyzja WZ wygasa z upływem 2 lat od dnia, w którym stała się ostateczna; jeżeli w dniu wszczęcia postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę decyzja WZ obowiązywała, jej wygaśnięcie w toku tego postępowania nie stanowi przeszkody do wydania pozwolenia na budowę. Powyższa zmiana może wprowadzić wiele utrudnień dla inwestycji realizowanych etapowo, na przestrzeni wielu lat.

Przeciwwagą dla projektowanych zmian w zakresie decyzji WZ mają być regulacje dotyczące ułatwień w powstawaniu MPZP, przewidziane projektem kodeksu urbanistyczno-budowlanego, jednak prace nad nim prowadzone są w stosunkowo wolnym tempie.

Niniejsza informacja nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Kancelaria nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie informacji w nim zawartych bez wcześniejszego zasięgnięcia opinii Kancelarii.