Większa ochrona kredytobiorców w nowej ustawie o kredycie hipotecznym

W dniu 22 lipca 2017 r. weszła w życie Ustawa o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (Dz.U.2017.819 z dnia 2017.04.21). Celem ustawy jest większa ochrona konsumentów zaciągających kredyty na mieszkanie. Zgodnie z wprowadzonymi przepisami, kredytu hipotecznego będą mogły udzielać tylko banki i SKOK-i – nie będą ich mogły udzielać ich np. firmy pożyczkowe.

Prowizja za wcześniejszą spłatę przez 3 lata

Jedną z ciekawszych i korzystnych dla konsumentów zmian jest wprowadzenie przez ustawodawcę  maksymalnej dopuszczalnej prowizji na poziomie 3 % w przypadku wcześniejszej spłaty, która dodatkowo nie może być wyższa niż roczna suma odsetek, którą klient zapłaciłby od spłacanej kwoty. Co więcej, prowizja ta może być pobierana maksymalnie przez 3 lata.

Pośrednicy kredytowi z licencjami

Kolejną dość istotną zmianą jest dokładne sprecyzowanie definicji pośrednika kredytowego. Każda osoba pośrednicząca między klientem a bankiem w procesie udzielania kredytu hipotecznego musi obecnie uzyskać stosowną licencję, wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego. Interesujące jest to, że pośrednik kredytowy ma obowiązek przedstawić klientowi wysokość prowizji, którą otrzymuje z banku oraz sposób jej obliczenia.

Nowe zasady restrukturyzacji kredytów

Zgodnie z nowymi przepisami każdy bank ma obowiązek posiadania sprecyzowanego postępowania na wypadek problemów ze spłatą kredytu przez klienta, które to postępowanie ma pomóc kredytobiorcy wyjść z długów. Bank musi zaproponować zawieszenie rat lub wydłużenie okresu kredytowania.

Najistotniejszą zmianą jest jednak to, iż w razie niemożności spłacenia kredytu zabezpieczonego hipoteką na nieruchomości, to właściciel (kredytobiorca), a nie (jak było do tej pory) bank, będzie zobowiązany sprzedać nieruchomość. To zmiana bardzo ważna, gdyż przed wejściem w życie ustawy to bank wystawiał nieruchomość na licytację, nierzadko po cenie korzystnej dla kupującego, a nie sprzedawcy. Prowadziło to często do sytuacji, w których kwota otrzymana ze sprzedaży nie była wystarczająca, by pokryć całe zadłużenie, co powodowało kierowanie przeciwko kredytobiorcy postępowań egzekucyjnych.

Czego nie mogą oferować banki?

Kolejną ze zmian wprowadzonych nową ustawą jest zakaz udzielania kredytów walutowych. Zobowiązanie walutowe (lub indeksowane do waluty) będzie bowiem dostępne tylko dla osób, które większość swojego dochodu uzyskują w innej walucie.

Ustawa wprowadza także zakaz tzw. sprzedaży wiązanej. Każdy bank od tej pory ma obowiązek posiadania w swojej ofercie kredytu hipotecznego bez żadnego produktu dodatkowego poza bezpłatnym kontem służącym do spłaty rat. Ustawa nie zakazuje jednak uzależnienia przez bank atrakcyjności oferty od skorzystania z produktów dodatkowych (przykładowo – zmniejszenie marży w przypadku zdecydowania się na kartę kredytową banku). W rezultacie może się zatem okazać, że nic się nie zmieni. Banki najprawdopodobniej w praktyce będą proponować zwykłe oferty z wysoką marżą, a w przypadku skorzystania z innych usług (np. konto osobiste, ubezpieczenie na życie, karta kredytowa) zaoferują marzę znacznie niższą.

W przypadku zdecydowania się klienta na usługę ubezpieczenia na życie, banki nie mogą jednak wskazać wybranego przez siebie ubezpieczyciela. Nie wiadomo jednak, czy w praktyce od wyboru konkretnego ubezpieczyciela nie będą zależeć warunki kredytu.

Więcej informacji przed zaciągnięciem kredytu

Zmiany zaszły także w zakresie reklam kredytów hipotecznych – zarówno tych firmowanych przez banki, jak i pośredników oraz agentów. Reklamy te zgodnie z Ustawą muszą obecnie zawierać m.in.:

  • RRSO, to znaczy rzeczywistą roczną stopę oprocentowania, eksponowaną w sposób co najmniej tak widoczny jak oprocentowanie,
  • informację w przedmiocie ryzyka zmiany stopy procentowej – w przypadku kredytów ze zmiennym parametrem,
  • szereg informacji o cechach kredytu (m.in. stopę i typ oprocentowania, całkowitą kwotę kredytu, okres spłaty, całkowitą kwotę do zapłaty, wysokość raty), które to informacje muszą być przedstawione w oparciu o reprezentatywny przykład, który, podobnie jak w kredycie konsumenckim, ma być oparty na warunkach, na których „kredytodawca spodziewa się zawrzeć co najmniej dwie trzecie umów o kredyt hipoteczny przy uwzględnieniu w tych umowach średniego okresu kredytowania, całkowitej kwoty kredytu hipotecznego i częstotliwości występowania na rynku umów o kredyt hipoteczny”.

Wprowadzenie reprezentatywnego przykładu powinno zwiększyć przejrzystość informacji prezentowanych przez banki. Parametry podawane w przykładzie mogą stanowić ważna wskazówkę, jak bardzo najlepsza opcja produktu (“oprocentowanie już od”) różni się od tej faktycznie trafiającej do klientów.

Poza uszczegółowieniem zakresu reklamy ustawa nakłada inne obowiązki informacyjne na banki przed zaciągnięciem przez klienta kredytu. Już na etapie składania wniosku u pośrednika kredytowego lub w banku klient otrzyma szczegółowy formularz informacyjny. Dokument ten ma być oparty na wzorze określonym w Ustawie i zawierać zindywidualizowane informacje potrzebne do porównania ofert. Powinien zatem odzwierciedlać warunki cenowe dopasowane do profilu klienta, a tam, gdzie nie będzie możliwa taka symulacja – bazować na reprezentatywnym przykładzie. Przy ofertach zawierających dodatkowe usługi klient musi otrzymać wszystkie oferty odrębnie – tak, aby mógł rozsądnie porównać korzyści płynące z dodatkowych usług.Formularz ma także zawierać swojego rodzaju ostrzeżenie – przedstawienie rzeczywistej stopy procentowej w dwóch wariantach: obecnej, opartej na aktualnym oprocentowaniu, oraz dodatkowym, obrazującym „ryzyka związane ze znacznym wzrostem stopy oprocentowania“.

Kredytodawca będzie przez okres 14 dni związany danymi zawartymi w formularzu, co oznacza, że jeśli w tym okresie klient złoży wniosek, to bank nie będzie mógł zastosować innych warunków kredytu niż te przedstawione w formularzu.

Decyzja o kredycie w 21 dni

Zgodnie z nową regulacją po złożeniu wniosku kredytowego bank będzie musiał przekazać klientowi decyzję kredytową w ciągu 21 dni. W tym okresie bank nie może zmienić warunków kredytu.

Na ostateczny wybór kredytu klient będzie miał dodatkowo co najmniej 14 dni od momentu upłynięcia 21-dniowego terminu, w którym bank jest zobowiązany przedstawić decyzję kredytową. Jednocześnie kredytodawca nie może wymagać od klienta, by podjął ostateczną decyzję. Co więcej, klient będzie miał prawo otrzymać projekt umowy kredytowej zawierający warunki ujęte w decyzji. W praktyce ustawodawca miał na celu umożliwienie potencjalnemu kredytobiorcy dokonania wyboru i porównanie różnych proponowanych rozwiązań.

W ustawie znalazł się także zapis przewidujący, że opłaty  i inne koszty uiszczone przez konsumenta przed zawarciem umowy podlegają niezwłocznie zwrotowi w przypadku, gdy umowa o kredyt hipoteczny nie została zawarta lub kwota kredytu hipotecznego nie została wypłacona przez kredytodawcę w terminie wskazanym w umowie.

Badanie zdolności kredytowej i obowiązek uzasadnienia negatywnej decyzji kredytowej

Ustawa sporo uwagi poświęca procesowi badania zdolności kredytowej. Podkreśla się, że podstawą pozytywnej decyzji kredytowej nie może być założenie, że wartość nieruchomości wzrośnie w przyszłości lub że wartość zabezpieczenia przewyższa kwotę kredytu.

Ryzykiem błędów w powyższej procedurze obciążony jest bank. Oznacza to, iż jeśli proces badania nie został przeprowadzony prawidłowo, kredytodawca nie będzie mógł odstąpić od umowy o kredyt lub jej zmienić, chyba że okaże się to korzystne dla klienta i wyrazi on na to zgodę. Nawet w przypadku, gdy potencjalny kredytobiorca poda niekompletne informacje przed zawarciem umowy, bank nie będzie mógł wypowiedzieć umowy.

W przypadku odmowy udzielenia kredytu klient powinien dostać bezzwłoczną informację w tym przedmiocie. Jeśli decyzja wynika z informacji uzyskanych z baz danych (np. BIK), bank powinien wskazać na sedno problemu oraz poinformować bezpłatnie o wynikach sprawdzenia w bazie.

Możliwość odstąpienia od umowy

Ustawa przewiduje zasady dotyczące odstąpienia od umowy, które są bardzo podobne do tych, które obowiązują też przy kredycie konsumenckim. Kredytodawca ma obowiązek przekazać kredytodawcy wzór odstąpienia od umowy, na które klient będzie miał 14 dni od jej zawarcia (wystarczy, że w tym terminie zostanie nadana przesyłka polecona z dokumentem odstąpienia bądź też zostanie on złożony w banku, u pośrednika lub agenta). W przypadku odstąpienia jedynym kosztem poniesionym przez klienta są odsetki za okres od dnia wypłaty kredytu do dnia jego spłaty (nie później niż 30 dni od dnia złożenia oświadczenia o odstąpieniu). Kredytodawca będzie mógł żądać jedynie wyrównania bezzwrotnych kosztów poniesionych na rzecz organów administracji publicznej.

W praktyce jednak odstąpienie od umowy kredytu hipotecznego może prowadzić do poważniejszych konsekwencji niż w przypadku np. karty kredytowej – zwłaszcza, jeśli doszło już do wypłacenia środków i przeniesienia własności nieruchomości.

Niniejsza informacja nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Kancelaria nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie informacji w nim zawartych bez wcześniejszego zasięgnięcia opinii Kancelarii.